最終更新日：2020/9/11
REITと不動産”直接”投資は似て異なるものです。
古くから代表的な投資手段として確立されている不動産投資ですが、今ではREITという手段を使って少額から気軽に投資できるようになっています。
が、『REIT』と『不動産”直接”投資』には大きな差があるので、本記事で考察していきたいと思います。
＜目次＞
『REIT』と『不動産”直接”投資』は似て異なるもの
『REIT』と『不動産”直接”投資』の代表的な違いは以下に挙げる通りです。
- 分散投資の差
- レバレッジ（不動産投資ローン）の差
- 必要な選定能力の差
- 期待リターンの差
これらを簡単にまとめると、
- REITは不動産”直接”投資に比べ、”低リスク”で”簡単”である代わりに、リターンが少ない
となります。
では、詳しく見ていきましょう。
分散投資の差
一般的に不動産直接投資の場合は、
- 個人で不動産を1件～数件ほど購入（投資）する。
となりますが、REITの場合は
- ファンドを通じて多くの不動産に分散投資する。
となります。
分散投資をすればリスクを抑えることが可能ですが、『”並み”のリターン』しか得られなくなりますので、『高いリターンを得られる不動産』を見つけることができるのであれば、不動産”直接”投資を活用するべきと言えそうです。
とはいえ、『高いリターンを得られる不動産』を見つけるには、高い選定能力が必要です。
必要な選定能力の差
不動産”直接”投資の場合は、投資先の不動産を自力で選ぶ必要があります。
公開されている不動産は『掘り出し物』も『ゴミのような不動産』も、「私は素晴らしい物件ですよ！」とアピールしながら存在しているわけですが、その中から『本当に素晴らしい物件』を見つける必要があるわけです。
その『見つける力』を持っていないのにも関わらず、不動産”直接”投資をし、はずれ物件をつかんでしまうと、利益を得るどことか、借金返済に追われることとなり、最悪の場合は、（かぼちゃの馬車事件でもあったような）自己破産という結末を迎える可能性も十分に考えられます。
その点REITは、『投資先の不動産はプロが選んでくれる』わけなので、個人投資家に『不動産を選ぶ能力』がなくても大きな問題とはなりません。
（代わりに『REITを選ぶ能力』は必要ですが、難易度は低くなります）
さらに、不動産”直接”投資の場合は、”レバレッジ”を活用することで、より大きなリターンを狙うことが可能です。
レバレッジ（不動産投資ローン）の差
不動産”直接”投資の場合、『不動産投資ローン』を活用することによって『レバレッジを掛けた投資』が可能となります。
つまり、
『借りたお金で不動産を買うことで、手元資金が少額しかなかったとしても、高額な不動産を手に入れることが可能』
というわけです。
多くの投資は『ある程度まとまった元手がないと、まとまったリターンは得られない』のが基本であるため、『不動産投資ローン』が活用できることは、手早く大きなリターンを得る為には有効な手段と言えそうです。
ただし、『お金を借りた』ということは、とうぜん返済していく必要もあるわけなので、購入した不動産から家賃収入が得られなかった場合、かなり苦しい事態をまねくリスクも負っています。
と、ここまで不動産”直接”投資のリスクが多く並んでしまいましたが、リスクが大きいということは、期待リターンが大きくなるといことに繋がります。
期待リターンの差
不動産”直接”投資は、
- 数少ない物件に集中的に投資する
- 時間をかけて物件を選ぶ
- レバレッジをかけて大きな資産を手にする
ことから、うまくいけば
- 大きなリターンが、大きな元手無しに手に入る
と言えます。
逆にREITによる期待リターンは、年間数%ていどと予想されますので、
- 100万円をREITに投資しても、年間数万円のリターンしか期待できない
となります。
よって、
- 不動産投資に精通しており、リスクを取る覚悟があれば、直接投資をする
- 不動産投資に精通していない・リスクを回避したいのであれば、REITで投資をする
というのが一つの考え方と言えそうです。
まとめ：不動産”直接”投資はハイリスクハイリターン
ここまで記事にさせてもらった通り、
- 不動産直接投資は、ハイリスク・ハイリターン
- REIT投資は、ミドルリスク・ミドルリターン
と言え、リスクを取ってでも早期に大きな資産を手に入れたい、早くリタイアしたい、といった方は、不動産”直接”投資について学んでみるのも良いかと思います。
他にも
- REITは気軽に売れる（流動性が高い）
- 不動産”直接”投資は節税効果に優れている
- 不動産投資ローンは生命保険代わりにも使える
といった差もありますが、ここでは取り上げません。
なお、筆者（ひょしおんぬ）は、10年以上前にREITですら”破綻”という経験をしたのもあって、『興味はあるけど、なかなか手が出せていない』という状況です。
関連記事：【失敗談まとめ】株式投資の初心者に伝えたいこと【同じ過ちを犯すな】
『かぼちゃの馬車事件』以来、「不動産投資こええええええ！」という”イメージ”が世に広がったイメージがありますが、『適切な不動産投資』をすればさほど危険なものではありません。
実際に不動産投資を活用してセミリタイアしているような人も存在しています。
”不動産投資”という単語を聞いただけで拒否反応を起こすのではなく、”不動産投資”がどんなものなのか理解した上で、『投資する or 投資しない』の判断をするようにしたいものです。
これは不動産投資に限った話ではありませんが、”イメージ”と”実態”が一致しているとは限りません。
（”株式投資”も”ギャンブル”というイメージが広がっていますが、実際はそうではないように）
総合的に正しい判断を下せるよう、色々なものを学び、吸収していきましょう。
本記事の内容が、本ブログの賢明なる読者達に届けば幸いです。
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以下は、本ブログの読者たちに”最も伝えたい内容”を整理した記事です。
筆者はこの記事で紹介する本たちの力によって、大きな資産を手に入れ、セミリタイア計画を遂行出来ています。
本ほど『低いコストで大きいリターンが得られる投資（人生を豊かにするもの）』は他にはありません。
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